老破小转身3万/㎡_一所科大附中_成就了主城逆袭最牛板块(附中科大一所)

生鲜传奇，开在小区门口的菜市场。

这是安徽最大的生鲜连锁超市——生鲜传奇的企业定位，也是它的企业现状。

估值超30亿元的生鲜传奇，在合肥约有170家门店，你也许没在里面买过菜，但你一定在小区附近看到过它。

事实上，也许它不只是开在社区附近，而是无孔不入地开在任何一个需要它的地方，比如小区里面。

位置偏，商用水电

产权50年，却是科大附中

这是在和一花园，西二环边上一个偏到没朋友的小区。

笔者亲眼所见，通过小区的门禁之后，往里走，就看到了生鲜传奇的招牌。

当然不止是生鲜传奇，还有理发店、猪肉铺、水果店、便利店、美容店、辅导班，还有一个小学……

这些如果是出现在小区的外围倒也没什么惊奇的，可它们不是。

它们在小区的内围，在门禁里面，和住宅楼栋之间再没有阻碍。

为什么呢？一般人可能会说：那肯定是为了业主方便呀。

是的，把这些底商设在距离业主最近的地方，的确是为了方便小区业主。

但是，您可以想想有几个卤肉店、理发店等底商是在小区里的？方便倒也方便了，可是几乎只方便这一个小区了；小店运作时的噪音、污水或者偶尔来往的外来客等等繁杂的事物也随之影响到了业主，有必要“方便”到这种程度吗？

这要搁别的小区，笔者还不好判断，但是对于这个小区来说，把这些底商设在小区内，就是没法子之下最好的法子。

和一花园位处西二环路和望江西路的交叉口东南角，远远望去那一片都是和一花园。
在小区西门，大门外就是川流不息的西二环支路；北边没有大门，也没必要设置大门，因为出去就是望江西路的非机动车下穿通道。

看似交通很方便，但实际上，哪怕过马路也需要过天桥、穿地下通道，或者从小区内穿行。
情况就是这么个情况，如果走出去不安全，那不如就把底商设在小区内，再说了，东南角又只有它一个小区。

是的，这是西二环路东南角唯一一个小区，也是高新最东边的一个小区，也是梦园中学劈个叉都需要照顾到的小区。

这就是位置偏到大东南，车水马龙不安全，产权还是50年的和一花园。

但是，这些缺点都掩盖不了它即将迎来的光芒——科大附中。

今年2月份，科大附中高新校区官宣了学区划分：将承接梦园中学的学区。
（具体学区划分依据官方最终数据）

而一看去年高新的中学学区划分，和一花园赫赫然被划进了梦园中学的学区里，这也意味着，今年它的学区也将调整为科大附中高新校区。

怪不得，最近在绿中介上，业主都挂到了2.5万/㎡，要知道，这个50年产权的小区，之前的成交都还只是1.3-1.4万/㎡。

在三年的房价走势里，和一花园一大半时间都是横盘，保持在1.4万/㎡，直到去年年末科大附中的消息出来，和一花园才开始了直线上浮，均价直接跃升至1.7万/㎡。

科大附中的溢价能力当然不止这些。

事实上，碍于小区自身的条件，和一花园的上浮幅度已经很温和了。
在天乐社区的最北部，长江西路南边，有一个上升幅度略微惊人的小区——金濠优活城。

没建完、背靠废墟

却卖4万7一平

一年之前，金濠优活城坚挺地扎在1.7万/㎡的水平线上，常年和大蜀山东的均价持平。

后来，科大附中来了。

在那之后，金濠优活城迅速上浮，先是2.3万/㎡，再是2.5万/㎡，后来又是3.3万/㎡。

现在，金濠优活城已经挂到了4.5-4.7万/㎡。
这个价算是大蜀山东的制高点了，地位堪比庐阳区一众20多平的名校老破小。

其实，严格来说，金濠优活城不算“老”，建设期距今约有10个年头。
但是，它是实实在在的“破”和“小”。

说“小”大家都明白，它有很多建面在20多平的小公寓住宅。

而说“破”，倒不是因为年久失修、墙皮脱落等，而是它没建完。

在优活城正对面，还能看到它当初的规划海报，大幅海报上有四栋巍峨的高层，如今却只有两栋。

曾经的施工地现在依然被围挡着，里面却已是杂草丛生和断壁残垣，东侧的一个门也被封上了。

起初看到这些，还以为它纯粹就是一个烂尾楼，不像能住人的样子。
没想到，绕到后方之后，却有了些烟火气。

在楼栋下面，有一些底商，停了几辆车，地下停车场也在运行，还有安保。

最有活力的，就是它对面的光华学校，也就是即将变身为科大附中高新校区的一个初中。

个例皆是缩影

鲤鱼跃龙门的天乐社区

科大附中虽是承接了梦园中学的学区，但是它的位置却不在那，而是择址在光华学校，原址扩建。

位置上，梦园中学更居中，能兼顾到许多小区，这也是为什么能把远在东南角的和一花园也兼顾到。

而光华学校与长江西路只隔了一条支路，很靠北。
像和一花园、绿城桂花园、澜溪镇这些在黄山路以南、天乐社区拐角处的小区，以后若要就学，势必要多走一些路了。

但是，说到底，科大附中和梦园中学的名校效应是不一样的。
2013年新入驻的梦园中学，就跟它的位置一样，隐在一片绿荫之中，名不见经传，对学区范围内的小区能“一视同仁”，要横盘，大家一起横盘。

而科大附中一来，各小区的价格立刻就高下立见了。

近在咫尺的金濠优活城，最高挂价逼近5万/㎡；旁边的金濠小区，老旧了一些又如何，在售的2套房皆在3万/㎡以上；

在光华学校南边，距离它最近的望园小区，也是没有电梯和阳台的老破小，且疏于管理，庭院里绿油油的都是杂草。
但这些缺点，在科大附中面前都不算事儿。

和天乐社区大多数小区一样，一年前的望园小区，均价一直都稳稳地扎在1.5万/㎡的线上。
后来科大附中来了，一下子跃升到了2.5万/㎡。
现在挂出来的房源，最高已经逼近3万/㎡。

更有话题性的是电建小区，这个位于梦园中学旁边的一个老小区。

在科大附中来之前，梦园中学怎么说也是社区内首屈一指的中学，而电建小区理应“近水楼台先得月”，房价该是高一些才符合逻辑。

但它不是，一直都在1.5万/㎡的线上。

科大附中来了之后，均价也随之上浮至2.5万/㎡，有的房源甚至挂到了3万/㎡多。

但是，它却失去了距离上的优势。
就好像，本来应该会更高才对……

可是，理智地想一想，科大附中高新校区的教育质量到底会怎么样？会如它的本部一样吗？在里面读书的，真的都是科大教师的孩子吗？

又或者，在天乐社区，几乎是走一步一个软件园，走两步一个科技公司，这样的产业背景下，居民的教育层次又比科大差多少呢？

更直接点，现在6年一学位的政策呼之欲出，对一个不确定教育质量的学校，到底该抱有多少期待才算理性？

但话说回来，集体跃龙门的天乐社区，除了个别烂尾的小区，像和一花园、梦园小区、拓基城市广场这样的较新的小区，内部绿化都很漂亮，有的还是小桥流水，自住是没问题的；外部配套虽说不上完善，但该有的都有了。

所以，笔者到现在也没搞明白，是什么原因导致它们的价格上不去？真的仅仅是差一个科大附中吗？

结语

在许多滞涨板块中，天乐社区是最令人费解的一个。

可是，仅仅因为一个科大附中就集体上浮至如此程度也是令人不安的。
尤其是在新政即将落实的当下，高位买入天乐社区仍需仔细衡量。